首頁房屋貸款地上權意思詳解!地上權住宅/使用權住宅怎麼分?地上權買賣/貸款懶人包

地上權意思詳解!地上權住宅/使用權住宅怎麼分?地上權買賣/貸款懶人包

地上權

地上權 是什麼?地上權住宅房屋跟一般住宅有什麼不一樣?與使用權住宅的差異在哪裡?只有地上權的房子可以辦理房屋貸款嗎?各種地上權貸款疑難雜症以及地上權買賣一次搞懂。

地上權意思

所謂地上權,顧名思義,即「地上或地下空間的使用權利」,依民法第832條規定,「稱地上權者,謂以在他人土地上有建築物或其他工作物,或竹木為目的而使用其土地之權。」也就是說,土地所有權人將土地出租或出借給使用者,而使用者可用來興建建築物、其他工作物,或是以不建造地上物的形式利用土地,並且擁有地上物的所有權,而地上物產生的收益也歸使用者所有。

這裡提到的法律規定的建築物,泛指各種有屋頂、牆壁的地上定著物,而其他工作物則包括橋樑、隧道、鐵路、碼頭、電線桿、地下管線等等。這裡需特別注意,即使不在土地上興建建築物或任何其他工作物,僅將土地作為停車場使用,也屬於地上權的一種。

此外,地上權屬於「不動產物權」的一種,必須經過設定登記才能生效,且不論國有土地或私人土地均可設定。登記時應由權利人/地上權人與義務人/土地所有權人共同向地政機關申請,雙方可於契約書中設定地上權的有效年限、地租金額、使用方式、能否轉讓等事項。

地上權住宅以及使用權住宅

而「地上權住宅」就是由地上權人興建、用作住宅使用的建築物,地上權人擁有的僅有房屋產權,而不是土地產權,換句話說,建築物的所有權屬於地上權人,但土地所有權仍歸原地主。看到這裡,你可能會疑惑,怎麼會有人選擇地上權住宅?很簡單,因為便宜!

不曉得大家有沒有概念,購買土地的成本通常比購買房屋的成本來得高,尤其在都市精華地段,購地成本大約占了購屋總價的6~7成,等於房屋的價值只有房價的3~4成,如果單純以房地成本來衡量,一般地上權住宅房價僅為當地市價的6~8成左右,通常又都坐落在地段佳、生活機能優良的區域,能以低廉的價格入住市中心,何樂而不為?

現行房屋市場上流通的地上權住宅,用地大多來自於政府釋出的國有土地,經由國有財產署公開招標後,再由建商投標及興建房屋,土地產權屬於國家,而建物產權則屬於建商,並且依是否可分割轉移分成以下兩種,若為「可分割移轉」,代表建商可將房屋所有權以販售的形式移轉給購屋者,購屋者可以取得房屋權狀;若地上權為「不可分割移轉」,房屋的所有權就仍屬於建商,消費者僅能取得「房屋使用憑證」,也就是只能擁有房屋的使用權,形同「長期租賃」的概念。

若用一句話解釋,一般住宅買賣是「買屋又買地」,真正的地上權住宅為「買屋不買地」,而使用權住宅則是「不買屋也不買地」,因此使用權住宅的售價又更便宜,為當地市價的5~6成。

地上權買賣有哪些問題?地上權貸款為什麼申貸不易?

同上所述,由於地上權住宅只有房屋權狀,並沒有土地所有權,如果未來貸款繳不出來時需要處分時會增加難度,加上有年限設定,房屋價值會逐年遞減,所以銀行承作貸款的意願並不高,房貸利率也比一般住宅來得高,至少高出兩碼左右,甚至一但屋齡超過10年以上,銀行往往就不會再承作貸款。

一般中古屋的貸款成數可達7成,部分新成屋更可達8成以上,但地上權房屋銀行貸款大概只有5成,且僅有少數銀行願意承作,不過實際上還是得看申貸人的信用狀況及房屋條件來評估,建議申貸人如果只是需要短期資金或是向銀行申貸被拒的話,也不妨考慮民間合法專業貸款機構,雖然利率稍高以月計息,但貸款成數大多可到7成,不失為短期周轉的一個絕佳選項。

至於使用權住宅的貸款難度則又更高了,由於使用權住宅沒有土地產權也沒有房屋產權,僅擁有「房屋使用權」,所以無法提供擔保品抵押給銀行,當然也就沒辦法辦理房屋貸款。不過也不用太擔心,建商售屋時多半會與特定銀行合作向銀行申辦貸款,再轉給購屋者以解決貸款問題,假若沒有,也還有信用貸款這個選項。

雖說地上權住宅和使用權住宅均有50~70年的年限設定,期限一到,地上權即會消滅,土地也要歸還給國家,更別說房屋殘值還會逐年遞減,然而近年來地上權住宅和使用權住宅大多位於市中心精華地段,若將房子出租,投資報酬率仍不錯具有收租和增值的效益。但也因剩餘年限是影響房屋價值和買方買進意願的最大因素,故通常屋齡超5年便不太容易轉手。

另外,第二手買方要獲得銀行貸款的難度會比第一手買方還要來的高,銀行若不是因為擔心房屋殘值而不願意承作房貸,就是會以利率相當高的信用貸款來放貸,不可不慎!

除此之外,轉手時也需注意財產交易所得稅的問題,若採核實認定計算,一般住宅的賣屋獲利還要乘以房地比例,由於地上權住宅和使用權住宅的房地比例為百分之百,結算下來交易所得稅會比一般住宅更高,不僅如此,地上權住宅每年還要繳交地租,由於地上權住宅等同於向政府租地蓋屋,所以每年均須向政府繳納地租,金額為公告地價的5~10%,別忘了公告地價每3年便會調漲一次,持有地上權住宅越久,繳交的地租也就越高,購買前務必要一併綜合考量,不可忽略這些隱藏成本。

類型擁有權利取得成本負擔稅費
地上權住宅 土地使用權、房屋所有權約市價6~8折權利金、契稅、印花稅、規費、地租、房屋稅、房屋交易所得稅
使用權住宅 房屋使用權約市價5~6折地租、房屋稅、權利交易所得稅

地上權住宅好嗎?值不值得買

許多人會問,到底地上權住宅或是使用權住宅可不可以買?簡單來說,地上權住宅近似於消費財概念,雖然每年價值遞減保值性差,但投報率高,不管是自住或出租,都有其價值,即使它不適合傳給下一代,但對於包租公投資或作為商、廠辦,甚至是同性家庭、膝下無子的退休族,都是個不錯的選擇。民眾除了釐清自身需求並自己認真做功課外,建議也不妨尋求專業貸款公司協助,專家們將能從豐富的申貸經驗中提供每位申貸人最適切的建議並有效率的幫忙找到最佳方案。

以上即為簡單的地上權住宅介紹,購買前務必謹慎評估貸款成數與利率,如仍有任何房貸相關疑問,也歡迎洽詢我們的免費專線,取得更詳細專業的貸款建議。

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