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房貸指標利率、加碼利率什麼?挑選房貸要怎麼評估房貸利率?

房貸利率

房貸利率 是由指標利率及加碼利率所構成,其中指標利率會由銀行計算出內部的貸款基礎指數,再搭配上因人而異的加碼利率,構成了房貸利率。

關於買房,除了貸款額度、成數之外,大家最關心的就是「房貸利率」了。房貸利率的 0.1% 的起伏,都會挑動買房一族的敏感神經。

然而你知道房貸利率中,還有所謂的「機動利率」、「指標利率」嗎?今天我們就要來介紹這些房貸利率的相關名詞,幫助我們更了解房貸利率的組成,藉此找到最划算、最適合自己的房貸方案。

房貸利率=指標利率+加碼利率

現在的房貸方案,多半是利用「指數型房貸」作為計算的,因為指數型房貸對於貸款民眾來說好計算,標準也透明,在近年成為了市場主流的房貸利率計算方式。

而指數型房貸的利率計算方式,則是「指標利率」+「加碼利率」所構成的。

指標利率:銀行的基礎利率

「指標利率」:簡單來說,指標利率就是一家銀行內部算出來的「放貸資金成本」,也就是最基礎的利率。至於指標利率是如何計算出來的呢?各家銀行都有各自計算指標利率的算法,並且是公開透明的。

舉例來說:玉山銀行的房貸說明為「房貸利率跟隨國內十大銀行利率浮動調整,完全交由市場行情決定,不必擔心受銀行調升利率影響」;而台新銀行則為「本行指數型房貸之指標利率計算方式,係以前八大存款銀行一年期定儲固定利率,扣除最高及最低兩家後取六家平均值為基礎」。

因此我們也會發現,由於各家銀行計算方式不相同,所以各家銀行的指標利率數字也會不相同。另外,郵局的一年期定儲利率常常是各銀行訂定指標利率的參考數據之一。

值得注意的是,由於指標利率會隨著市場狀況波動,因此指標利率通常會每年都有所變化。而我們常聽到的另一個名詞「機動利率」,就是因為指標利率會跟著央行利率變動,所以也會跟著變動。

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加碼利率:銀行的額外利潤及風險評估

除了上述的指標利率之外,銀行會根據貸款者的信用狀況,還有評估銀行的作業成本、利潤,去計算出一個「加碼利率」。

倘若該貸款者的信用狀況不佳,銀行判斷放款風險較高,在加碼利率就會比較高。

繼續以某銀行的房貸說明為例,現在我們就能讀懂以下的這段描述了。

「本行指數型房貸之指標利率計算方式,係以前八大存款銀行一年期定儲固定利率,扣除最高及最低兩家後取六家平均值為基礎(指標利率),再根據客戶風險、作業成本及合理利潤等因素後,決定客戶加碼幅度(加碼利率)。目前本行的指標利率為2.4%,加碼幅度介於2.4%~4.4%之間,亦即經本行評估後,客戶的利率最低可為4.8%。(房貸利率)」

所以說,維繫好自己的信用評等,準時還卡費、還債,對於降低自己的房貸利率就是為了能降低房貸中的「加碼利率」。值得一提的是,加碼利率談妥後基本上就不會變化了,不會隨著市場變化而調整。

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總結:房貸利率該看什麼?如何挑選房貸利率?

上述我們了解了房貸利率的組成,以及指標利率還有加碼利率的差異。實際上,貸款者並不需要那麼深入了解指標利率是如何計算出來的,而是需要注意總貸款利率,加上了銀行的加碼利率後是否合理。

而個人的銀行加碼利率是否合理,也是能注意的一個重點。同時間,倘若我們判斷未來央行都會升息,也就意味著指標利率部分會隨著走高,此時我們能選擇「固定利率」而非「機動利率」,藉此省下利息差。

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