首頁房屋貸款房屋權狀是什麼?大樓公設比怎麼算?買房必看!連同坪數算法一次搞懂

房屋權狀是什麼?大樓公設比怎麼算?買房必看!連同坪數算法一次搞懂

公設比

你知道建物所有權包含的主建物、附屬建物、公共設施面積代表什麼意思嗎?公共設施又可依持分人細分為大公和小公?買賣房屋必不可少的坪數計算你會嗎? 公設比 規定、坪數怎麼算看這篇就對了!

建物所有權狀怎麼看?

「房屋權狀」的全名為「房屋所有權狀」,一般分為土地所有權狀和建物所有權狀兩種,就如同房地產的身分證,前者會例明所有權人、坐落、地號、面積及權利範圍的資料;後者則會例明所人權人、門牌號、建築完成日期、主要建材、主要用途、面積等資料。其中又以「面積」最為重要,即是買賣房屋時所稱的「權狀面積」,計算方式為:「主建物+附屬建物+公共設施面積」。

  • ● 主建物
    指室內面積,包含客廳、餐廳、廚房、臥室、書房和浴室等,測量範圍由外牆外緣開始算起,若是共用牆面,則以牆壁厚度中心點開始計算。
  • ● 附屬建物
    指與主建物相連,但不歸納在主建物登記坪數內的構造,包含陽台、屋簷、雨遮、露臺、裝飾牆等,這裡需特別留意,目前僅有陽台得以計入買賣價格,雨遮、屋簷則採取不計坪不計價,也因為雨遮、屋簷在法規修正後不計坪,跟過去陽台、雨遮、屋簷等都會列入分母計算相比,現今建物公設比自然看起來較高。
  • ● 雨遮
    為附屬建物之一,功能為遮雨遮陽。通常在窗戶上方或冷氣孔上方,向外算不超過50公分的範圍內,算是完全用不到的空間。
  • ● 陽台
    為附屬建物之一,上方有遮蓋物之平台,深度可至2.5公尺。每層陽台面積不可超過當層樓板面積10%。
  • ● 屋簷
    由平屋頂或斜屋頂突出的部分,用來阻擋雨水滴落,突出於建築物外牆中心線1.5公尺。

不少人可能會好奇,露臺以及陽台怎麼分辨,很簡單,上方有遮蔽物的平台稱為陽台,屬於附屬建物,上方無遮蓋物之平台則稱為露臺,歸為附屬建物或是公設皆可,且自1996年6月5日以後取得建照的住宅均不能登記露台產權坪數,換句話說,如果民眾購買露台,僅能買到使用權,而非所有權,在權狀上是不計任何面積的,這也是為什麼市場上習慣將露台以正常單價的三分之一價格販售,並透過約定專用方式讓露台為特定戶別使用,建議民眾買房時應請建商出示相關證明文件。

另外,若持有的房屋為帶陽台的中古公寓且有出售需求,鈔快速建議不妨先至工務單位調閱建物建造竣工圖,如有標示陽台卻漏登,可向地政單位申請丈量,並依據測量成果平面圖向地政事務所申請補登;若未標示陽台,亦可請公家機關確認是否為既有陽台,再申請現場丈量補登,平均約可多出2到3坪面積,替房屋創造更高的價值。

公設比計算方式是什麼?

上段提到,權狀面積=主建物+附屬建物+公共設施面積,既然主建物和附屬建物都介紹完了,這邊便要繼續針對公共設施面積進行說明。

所謂公設,指的是社區住戶可共同使用,具有「頂蓋」的公共設施,一般而言,公設分為大公與小公兩種:

  • ● 大公
    指「全體住戶」均可能共同使用之公共設施,例如門廳、運動休閒設施、游泳池、管理員室、受電室、屋頂突出物、機械房、發電機室、蓄水池、水箱、地下避難室與樓梯間等。
  • ● 小公
    指「同一樓層住戶」可以共同使用之公共設施,例如每一層樓的樓梯間、電梯間、通道、走道、花台等

簡單來說,大公是全體住戶共同持分、能夠共同使用的空間,小公則是指僅供社區某部分特定人使用並持分的空間,而大家所說的公設比,即是在不考量車位面積的情況下,共有部分占所有面積的比例,也就是「公共設施 /(主建物+附屬建物+公共設施)x100%」。

公設比是住戶購買大樓時最重要的比較項目,而近年的公設比數字較以往來的高,主要來自部分法規的修正,一為自2005年起,8樓以上強制要有兩個安全梯間、緊急升降梯梯間也必須設置獨立出入口的排煙室等規定,使公設比變高;二為2018年新實施的建物測量規定,把地下室的登記從以往的牆壁外緣計算,改成從牆壁中心計算,另外雨遮也不計坪不計價,導致申請建照的建築虛坪減少;除此之外,還有一個很重要的原因為市場趨勢,KTV、健身房、閱讀室等公共視聽娛樂空間已成基本配備,造成公設比動輒30%起跳已是普遍現象。

鈔快速在這邊想要特別補充,只要是沒有頂蓋的空間,例如中庭花園、露天泳池、空中花園,都只能算法定公共空間,並不列入公設面積,需特別留意.建議大家在看公設比數字時,務必計得進一步拆解其中的各項面積,才能避免落入數字陷阱。

最後,買方更要留意公設是否虛報,平面停車位實際大小約在8到15坪之間,機械則為5到8坪,其中包含車位本身的大小,以及車道、坡道空間,但若發現書面資料上僅登記坪數過小,很有可能是把車道面積算在大公裡面,對於沒有買車位的住戶來說不划算,對於買車位的住戶而言則等於重複計算,為避免日後爭議,無論有沒有購買車位都別忘了要格外留意車位坪數大小,才不會一不小心就成了冤大頭。

如何算坪數?

有別於多數國家以平方公尺、平方英尺來計算房屋面積,在台灣,多半習慣用「坪」做為計算單位,除了買賣、租賃不動產皆採用坪來計算之外,裝潢設計也以坪作為計量單位,但即使如此,許多人還是對於坪數怎麼算一知半解,就算聽過一坪大約等於兩個榻榻米大小,榻榻米也非隨處可見,想像起來似乎也不大容易,加上建物登記謄本的建物標示部詳載著主建物、附屬建物、土地共同持有部分面積,卻皆以平方公尺為單位,到底坪數算法是什麼?繼續看下去。

一坪為3.30578平方公尺,等於邊長1.8181公尺的正方形面積,而傳統榻榻米寬約90公分、長約180公分,這也是為什麼大家常說一坪相當於兩個榻榻米;比起榻榻米,現在更常見的說法是藉由想像放置雙人床的張數來推估坪數大小,因為市售加大雙人床尺寸為6乘以6.2台尺,相當於180乘以186公分,非常接近一坪大小,又或者可以腳掌當作測量工具,如腳長30公分,等於0.3公尺,接著一步一步量出空間長與寬計算空間面積,如2公尺、4公尺等於8平方公尺,最後將所有空間加總,乘以0.3025即為大約坪數。

由於無論是買賣房屋、裝潢施工,都必須要丈量室內面積、精算坪數大小,坪數計算方式千萬要記得。

大樓公設比多少合理?

說了這麼多大家最關心的應該還是修法後大樓公設比多少才合理?到底是要買比較經濟實惠的公寓,還是要買屋齡輕又很多設施的新大樓?關於這點,其實真的沒有標準答案,端看個人自身需求,為什麼這麼說呢?公設比低,代表該建案雖擁有較大的室內空間坪數,但可能刪減了一些娛樂性質公共設施,又或者是樓梯、電梯、大廳空間較小;公設比高的新大樓社區,雖多了健身房、游泳池、視聽室、宴會廳等公共休閒空間,不過相對的,民眾在享受較完善的生活機能時,也需付出更多的購屋成本,甚至需要負擔較高的管理費以維護保養這些公共設施。

換句話說,與其只靠公設比數字高低決定,買房時更應該做的是,攤開數字,了解實際的權狀面積和公設計算方式,好好的把每個環節研究清楚,仔細評估這些公設是否符合需要,再決定是要買公設比高的社區大樓,還是公設比低的公寓住宅。

若有貸款需求的民眾,除了公設之必要性外,也記得要將屋齡考量進去,畢竟目前公設比低的物件通常屋齡較高,貸款成數可能沒有新成屋來的好,除了釐清自身需求並自己認真做功課外,建議也不妨尋求專業貸款公司協助,專家們將能從豐富的申貸經驗中提供每位申貸人最適切的建議並有效率的幫忙找到最佳的房屋貸款方案。

以上即為簡單的建物所有權狀和公設介紹,如仍有任何房貸相關疑問,也歡迎洽詢我們的免費專線,取得更詳細專業的貸款建議。

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