本文說明 土地貸款的利率 及貸款金額，會因為地目的差別、以及該土地鑑價金額而有所差異；同時，銀行願意承辦地目類型及貸款類型也有所差異，值得貸款者注意。3大關鍵讓你貸到最低貸款利率!
在前一篇文章《土地貸款流程大解析及申請秘訣，以及土地貸款適合哪種人貸款呢？》，我們談論了「土地貸款的申請流程」、「土地貸款的申請訣竅」，還有「什麼樣的人適合土地貸款」。
今天我們要來討論「土地貸款利率」，還有 3 個注意事項，讓你更加全面了解土地貸款，找到合適的貸款方案！
土地貸款是什麼？
所謂的土地貸款，即為「土地抵押貸款（land mortgage loan）」，土地貸款是指借款人將土地的使用權，抵押設定給銀行、或民間機構，以此取得資金，是為土地貸款。
土地貸款條件因素
前面我們了解到土地貸款是以土地作為抵押物的貸款種類，因此，土地貸款的利率高低，會與該土地的「地目」、「地價」、「周邊條件」，有非常大的關係。
1.地目決定土地貸款的利率高低
由於不同類型的土地地目價值差異甚遠，如農地與建地價值並不相同，因此銀行會將不同種類的地目給予不同的利率。以下我們列舉最常見的地目（建地、農地、工業地、林地山坡地），作為說明。
- 建地：利率約 2.5% – 4% 間，如為「土建融資」前期利率約 3.5% 起
- 農地：利率約 2.5% – 6% 間，如為「農用土地、有農用證明」利率會更低
- 工業地：利率約 3% 起，現在銀行承辦工業地貸款利率以慢幅調漲
- 林地山坡地：利率約 3% 起，如屬保育區或保護區，銀行基本上不會承辦
※對於銀行來說，上述地目的價值排序為：建地＞農地、工業用地＞林地、山坡地、河川地。而河川地、保育區土地，銀行幾乎不會核貸。
2.貸款金額：土地鑑價的價值
關於貸款的額度，銀行通常會以近期的實價登錄為依據，核貸大約 5~7 成。而貸款人土地的地目、使用區分、坪數、座落地點、是否鄰近馬路…等條件，都會影響鑑價的結果，進而影響到最後的貸款金額。
貸款者可以到內政部的實價登陸查詢自己附近的土地價格，做為參考依據之一。（ https://lvr.land.moi.gov.tw/homePage.action）
3.貸款年限：1~20 年（本利還）
銀行土地貸款的內容
| 項目 | 土地貸款 |
| 貸款特色 | 建地、工業用地所有權全部者,購地或是興建廠房 借款人需信用良好，具固定收入者。 |
| 貸款條件 | 年滿20至60歲之國民不論任何行業 。 建地、工業用地 所有權全部者。 具有保存登記之合法建物，購地或是興建廠房亦符合本專案。 |
| 貸款額度 | 貸款金額視土地鑑價價值成數而定，最高可貸7成 |
| 貸款利率 | 2.5~4%(建地) 2.5~6%(農地) 3~6%(工業用地) |
| 貸款年限 | 1-20年(本利還) |
| 貸款檢附文件 | 身分證 健保卡或駕照擇一 土地權狀 財力證明(薪轉存摺近6個月的出入明細及封面) 印鑑證明 戶籍謄本 銀行存褶封面影本(撥款用) |
| 相關事項 | 以上核發金額與利率依個人條件有所不同 ※銀行保留土地貸款核貸與否之權利 |
延伸閱讀： 《農地貸款是什麼？又有哪些限制？》
土地貸款 3 個注意事項
1.銀行願意承辦的土地貸款類型及不願意的土地貸款類型
目前各家銀行比較喜歡的地目類別為：「建地」、「農地」、「工業地」。
相對的，倘若你的地目不是這幾種類別，或是有土地持分狀況（不只一個人擁有該土地），銀行通常就不會願意進行承辦。
如果你的個人信用不佳，也會影響到銀行土地貸款的利率跟金額。
此時，就會建議尋找民間的貸款公司，辦理民間土地貸款，上述的土地類型就大多都能進行承辦，同時你也能避開信用不佳的問題，順利取得資金。
延伸閱讀： 《民間土地貸款跟銀行土地貸款差在哪裡？》
2.土地貸款需提出貸款原因跟用途：
向銀行提出土地貸款的申請時，必須提供貸款原因及貸款用途。
如：建地要有建築計畫，農地則要有農耕證明。當計畫越詳細及合理，能增加銀行對於貸款者的信心，進而增加放款意願、或者給予更好的貸款條件。
3.銀行會辦理土地二胎貸款嗎？（如農地二胎、建地二胎）
目前銀行多只會承辦「房屋二胎」（房屋二順位貸款），至於土地二胎貸款則不會承辦。如：農地二胎、建地二胎，這些都只能透過民間貸款辦理。
對於民間貸款來說，只要土地有殘值，通常願意承辦。
延伸閱讀：
土地要貸到最低利率的三個關鍵因素
對於銀行來說，貸款容易過件與否及利率高低，其中的關鍵就是讓銀行覺得這筆交易風險不高、且能獲利；白話來講，就是讓銀行相信你能還清款項、賠錢的風險很低，這樣就容易過件及利率比較低。
而這三個關鍵因素：信用評等、還款能力、財力證明，都是為了增加銀行對於申貸者的信心，並證明申貸者有足夠的能力償還貸款的指標。
1.信用評等：
信用評等的目的，是為了說明受評對象的信用貸款違約風險的大小，若信用評等越高分，銀行就會判斷你的違約風險低，更願意提供優渥的貸款條件，貸款的過件率也會提升許多，而貸款的利率會降低不少。
2.還款能力：
所謂還款能力，即是你償還貸款的能力，這會跟你的收入、資產負債比、消費能力有關。銀行也會調閱申貸者的消費紀錄，來評估他的還款能力狀況。
負債比及資產負債比兩個指標都是銀行來判斷個人還款能力是否充足的指標，倘若這兩個指標數字過高，則代表這樣的負債對於該申貸者來說過於沉重，在還款能力上較有隱憂，容易造成貸款過件率降低。
3.財力證明：
財力證明最常看的就是薪水。而對於大多數的上班族來說，薪資所得是最穩定、也是主要的收入來源，這也意味著你的主要收入會大大影響你每個月能償還的貸款金額。
銀行或是民間土地貸款流程:
- 一、申請:撥打專線或加LINE-ID:0962093888 免費諮詢專線 0962093888 陳經理。(申辦銀行土地貸款時提供土地權狀或是謄本及薪轉存摺近6個月的出入明細拍照LINE給我們 跟說明負債狀況之後 即可先送估價。如果是申辦民間土地貸款只需先提供提供土地權狀或是謄本就可以進行估價 )
- 二、估價:提出土地貸款的申請之後，銀行或是代書的鑑價人員會根據土地的坪數、座落區域、及地目使用分區、臨路大小等因素進行估價，一般來說將參考近期買賣的成交價格或公告現值來決定可以申貸的金額，一般來說將參考土地買賣的成交價格來決定可以申貸的金額約5~7成。(銀行估價時間需要抓1~5天，民間代書的估價時間約1~2個小時)
- 三、審核:當銀行或是代書取得借款人及保證人的基本資料並完成不動產估價後，將進行案件的審核，一般來說，聯徵記錄會查詢你在所有行庫的貸款金額，與過去 6 個月的還款記錄(包含信用卡繳款紀錄)，決定貸款案件的准駁與否。民間代書就只針對土地價值審核。
- 四、對保:當土地貸款申請經銀行或是代書核准後，銀行或是代書將與借款人聯絡，並約定對保時間，借款人可以安排自己方便的時間，在銀行進行對保手續，這個流程須要房主本人親自出席。對保約需要1個小時，要事先安排時間。並提供土地權狀正本給予銀行辦理設定抵押權利。「對保」，就是與銀行簽訂借款契約的意思。而跟代書對保會直接約在土地所在該區的地政事務所進行對保，對保後直接送地政進行土地的設定。
- 五、設定:對保完成至撥款前，還需要經過抵押權設定的程序，銀行設定抵押權設定的金額為貸款金額的1.2倍。民間代書的設定抵押權設定的金額為貸款金額的1.2~2倍。
- 六、撥款:抵押權設定完成後，即可隨時準備撥款，土地融資或轉增貸件再調閱設定完成之謄本給與銀行即可撥款與代償。
土地貸款須準備資料？
- 土地所有權狀
- 身份證正反面影本、第二證件影本
- 印鑑證明
- 戶籍謄本
- 〈相關文件還是需要以實際為主〉
以上是土地貸款利率介紹-各種地目的貸款利率以及注意事項!如何貸到最低利率?的介紹，如有其他想要了解的歡迎來電免費諮詢或填寫線上表單由專人為您服務！
注意:合法的貸款公司在撥款前是不會跟你收取任何費用的。合法的貸款公司在對保前是不會需要你的身分證證件的也不需提供存摺培養進出記錄的。
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