首頁房屋貸款合資買房預告登記好還是共同登記佳?親友合資背後眉角看過來

合資買房預告登記好還是共同登記佳?親友合資背後眉角看過來

合資買房

合資買房 正夯,然而合資買房應該登記在誰的名下?如何才能核貸較高的貸款成數和減輕賦稅負擔?無論是採預告登記還是共同登記,想要不吃虧,本篇合資買房注意事項小訣竅看就對了。

合資買房是什麼?避免買房糾紛這些自保方式你一定要知道

許多人為了減輕購屋壓力降低房市投資門檻,會選擇合資買房,然而合資買房最怕利益談不攏,或另外一方因故無法繼續出資,為了保障各自權益,建議合資者一訂要先設定預告登記並搭配抵押權,並於入手前先行計算好投報率,同時應另立契約寫下若投資不如預期時該如何處理,想要避免人財兩失,下面列出的各式合資買房應注意的眉角與風險你一定要仔細看!

越來越多夫妻、情侶、兄弟姊妹、朋友閨蜜合資買房,因為進場門檻較低,不像獨資買房動輒就要負擔幾百甚至幾千萬,無論是自住,還是當成投資賺取租金收入,合資買房都能讓購屋族能以小額的資金投入房產世界,即使房子租不出去或是出售價格不如預期,由於是多人一起分擔,遇到任何狀況也能分散風險,損失也相對較輕。

然而也正因為合資買房多半是選擇跟最親密的親友一起,多數人會基於信任,不好意思把彼此的權利義務搬到檯面上算清楚,又或是根本不了解相關法律問題,不曉得應該要藉由哪些手段保護自己的權益,若真不幸衍伸出糾紛時,只能自認倒楣。

合資買房採共同登記爭議少,但不見得最划算

買房時一般只會登記一個「所有權人」,但如果今天是合資買房由多人一起出資,則可以採取「共同登記」,即每位合資人都是共同持有人,任何買賣、出租等決定都必須要經過全部人同意,這是最不容易日後出現爭議的一種方式,因為台灣的不動產採「登記生效制」,也就是說,「房子登記成誰的就是誰的」,即使其他人有出資,若沒有簽立任何合資契約,在法律上都會被視為「贈與」。

不過,大家可能在財力、願意出資的比例上有所不同,所以在買房時,雖然是登記共同持有,但也一定要記得標註每人個別出資的比例、貸款的成數或用誰的名字等,未來拆分才有依據。

這裡還有一個重點要注意,即依據《土地法》第34 條之1 規定:「共有土地或建築改良物,其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權,應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。

但其應有部分合計逾2/3 者,其人數不予計算。」換句話說,為避免未來其中一人有私心擅自處分,請記得在登記時要小心比例問題,要避免一方持有權利範圍超過2/3,以免產生未經對方同意擅自賣屋的糾紛。

然而考量到稅負、貸款等問題,共同登記就不見得那麼完美。如果「看過教你善用自用住宅稅率一生一次、一生一屋享有土地增值稅10%優惠稅率!」這篇就會知道,土地增值稅的10%自用住宅優惠稅率有「一生一次」的規定,因此,如果合資買房採共同登記,則申報時便會用掉所有人的「一生一次」資格,雖未來買房仍可適用「一生一屋」規定,但條件是本人、配偶、未成年子女名下皆無其他房產,如想出售第2間以上的房屋,將再也沒機會使用土增稅優惠稅率。此外,若合資者本身已持有3戶自住房屋,又採共同登記,房屋稅便會以非自住稅率課稅,負擔稅額將會大大提高。

至於貸款方面,為了降低放貸風險,大部分銀行都不接受共同貸款,所以即便產權是採共同登記,申貸房貸時還是只能由其中一個薪資、工作條件、信用狀況較佳人選申請,而且針對登記為共有的房地產,除非持有人為夫妻,合資買房大多是為了投資,真對這種轉手率高的投資案件,銀行可賺取的利息少,因此會給予較低的核貸成數和較高的房貸利率,通常僅能貸到5~7成,利率也會比一般件多出1%~2%。

採預告登記一樣具保障效力,且稅負、貸款較優惠

看到這裡,大家可能會有疑問,如果出於申貸額度和節稅考量不做共同登記,只登記在一人名下,其他合資者的權利又該怎麼獲得保障?很簡單,可以選擇「預告登記」,根據土地法規定,預告登記為限制登記的一種,係預為保全對於他人土地權利之請求權,而由請求權人檢附登記名義人之同意書及印鑑證明,向該管登記機關所為之限制登記名義人處分其土地權利之登記,其目的在阻止登記名義人對於該土地為有妨害其請求權之處分。

舉例來說,A在B的房屋上面設定預告登記。那麼A就是這個預告登記的「請求權人」,辦理預告登記後,登記名義人如果想要處分房屋,包含買賣、移轉或設定他項權利等,皆必須先經過請求權人同意,並塗銷預告登記後才能執行,登記名義人不能隨意將房屋轉讓給第三人,缺點是預告登記不能對抗查封、假扣押、假處分,要特別注意。

除了預告登記外,合資買房時還可以採取以下四個方式保障自身權益:

  1. 信託登記
    即由登記名義人將房產委託給受託人,由受託人代為管理和處分,如此一來,萬一委託人在外有債務,房子就不會遭到查封或假扣押、假處分。
  2. 簽立合資購屋契約
    無論是跟誰合資,一定都要簽立合資契約避免口說無憑屆時出現糾紛時各說各話,最好是能將出資比例、稅費分攤、分潤方式等全部權利義務資訊通通寫清楚,才能避免爭議,如能經過公證更好。
  3. 保留金流證明
    如果彼此間存在著共同出資或貸款事宜,雙方都一定要留存匯款往來的單據,才不至於在糾紛產生時,造成彼此不快,缺點是若超過贈與稅免稅額可能會遭國稅局追稅,故上述第二點的契約一定不能少,才可以藉由合約證明為合資而非贈與。
  4. 抵押權設定
    若A、B、C、D四人合資買房,房產登記在A名下,為了保障其他合資者權益,在登記產權時,也需將抵押權設定給B、C、D,讓這三人成為僅次於銀行的第二順位債權人,缺點是需繳納房屋總價的千分之一的行政規費給地政事務所。

許多人購屋族會問,究竟共同登記好還是預告登記佳?有沒有什麼方法可以快速找出最適合自己的購屋方案?除了釐清自身需求並自己認真做功課外,建議也不妨尋求專業貸款公司協助,專家們將能從豐富的申貸經驗中提供每位申貸人最適切的建議並有效率的幫忙找到最佳的房屋貸款方案。

以上即為簡單的合資買房介紹,如仍有任何房貸相關疑問,也歡迎洽詢我們的免費專線,取得更詳細專業的貸款建議。

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