首頁房屋貸款《預告登記(限制登記)是什麼?》房屋被預告登記還能轉貸嗎?

《預告登記(限制登記)是什麼?》房屋被預告登記還能轉貸嗎?

預告登記

預告登記 是限制登記的一種,主要效力為讓不動產持有者不能自由進行處分收益的效果。本文說明限制登記、預告登記是什麼,以及是否能進行房屋轉貸。

由於台灣買賣不動產是採取登記制,而登記需要作業時間。為了避免在登記的過程中,不動產就被賣掉了,產生一屋二賣的慘案,許多人會在此時利用「預告登記」來避免此狀況發生。

實際上,預告登記即是限制登記的一種,都是為了限制持有人處分不動產的一種行為。接下來我們就來了解預告登記是什麼,以及房屋如果有限制登記或預告登記的情況下,能否進行轉貸吧!

什麼是限制登記?

所謂的「限制登記」,就字面上的意思,就是一種「限制不動產持有人」,進行處分、收益的登記行為。

而限制登記,包含了以下幾種情況:

  • 預告登記(民間常見)
  • 查封登記
  • 假扣押登記
  • 假處分登記
  • 破產登記
  • 其他依法律所為的禁止處分登記

倘若你的不動產上面有上面任一種登記狀況,那麼你都無法處分你的不動產,也無法將所有權移轉。而上面幾種登記中,民間最常見的就是預告登記,只要去地政機關就能辦理,也是接下來主要介紹的登記種類。

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什麼是預告登記?

所謂的「預告登記」:從字面上理解,預告登記就是「提前預告要進行登記」的意思。

預告登記常見的情境主要有三種:

  • 不動產交易前:當賣家跟買家進行不動產交易時,在尚未完成過戶的過程中,透過限制登記,原來的賣家(所有人),就無法對該不動產進行處分收益,像是另外售出不動產、將不動產作為抵押等行為。
  • 父母過戶給子女:許多父母將不動產過戶給子女時,會擔心子女受騙,因此將不動產拿去販售或抵押,因此該不動產雖然是子女的,然而卻不能自由處分收益。(白話來說,就是父母將不動產給子女,但又要子女將這個不動產預告登記給父母)
  • 民間二胎:辦理民間二胎時,貸款公司會將該不動產辦理預告登記,避免債務人脫產。

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預告登記的效力

根據土地法七十一條:「預告登記未塗銷前,登記名義人就其土地所為之處分,對於所登記之請求權有妨礙者無效。預告登記,對於因徵收、法院判決或強制執行而為新登記,無排除之效力。」

值得一提的是,預告登記概念類似法院的假扣押,雖然該人不能進行不動產的處分,但不動產還是歸此人所有。因此前段「父母過戶給子女」的情境,不動產還是都是子女的,而非父母持有。

房屋有預告登記可以轉貸嗎?

如上面提到的,如果房屋有預告登記,代表目前這個不動產不能做處分,所以沒辦法在該不動產上面疊加新的債權。這個情況下,銀行當然不會承作,連民間金主也不太喜歡承作。

原因是被登記預告後的不動產,是沒辦法直接設定成第三順位的,所以要先清償該不動產二胎的債權塗消後,才可以設定成第二順位。然而因代償時沒有設定,對民間金主或是貸款公司在權利上沒保障,大部份金主不喜歡承作。

同時也因風險較高,倘若有機會承作,收費會比較高,這點貸款人要特別注意。

另一方面,如果能把自己不動產上的預告登記消除(要去地政機關辦理「預告登記塗銷」即可),對於後續貸款來說會方便很多,也是貸款者可以嘗試的方法。

最後,如果您希望了解不動產被預告登記後,還能透過什麼方式取得資金,我們超快速是專門辦理不動產貸款的專家,不管是民間、銀行貸款都能替您規劃,歡迎您諮詢我們的免費專線,取得更多的專業建議!

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